Branche: Immobilien / privates Liegenschaftenportfolio
Standort: Kanton Zürich
Mitarbeitende: keine (kein operativer Betrieb)
Portfoliovolumen: rund CHF 35 Mio. Verkehrswert
Transaktionsart: Asset-Verkauf vom Privatvermögen des Vaters an eine neu gegründete Familien-GmbH der beiden Söhne, kombiniert mit Verkäuferdarlehen, teilweiser Schenkung, US-Trust-Struktur und Bankrefinanzierung
Käufer: Neu gegründete CH-GmbH, gehalten je 50 % durch die beiden Söhne

Die Lösung auf einen Blick

Verkehrswert von rund CHF 35 Mio. wurde aus dem Privatvermögen des Vaters auf eine neu gegründete Schweizer GmbH der beiden Söhne übertragen. Die Struktur kombinierte Verkäuferdarlehen, teilweise Schenkung, eine US-Trust-Struktur, Bankfinanzierung und ein Steuerruling. Damit konnten die steuerlichen Risiken der Übertragung abgesichert, die Finanzierung trotz US-Bezug ermöglicht und eine tragfähige Familien-Governance für die nächste Generation geschaffen werden.

Ausgangslage

Seit mehr als zwei Jahrzehnten hielt eine Familie ein Portfolio von Liegenschaften an besten Lagen im Kanton Zürich. Die Immobilien waren vollvermietet, wurden laufend weiterentwickelt und waren bei einem Verkehrswert von rund CHF 35 Mio. mit lediglich rund CHF 4 Mio. Hypothekar­belastung sehr tief belehnt. Damit waren rund CHF 30 Mio. Eigenmittel im Portfolio gebunden.

Aufgrund seines Alters von über 75 Jahren stellte sich für den Vater die Frage, wie das Portfolio an die nächste Generation übertragen werden konnte. Ein Sohn arbeitet als selbstständiger Architekt im Kanton Zürich, ist immobilienaffin und beruflich nahe am Geschäft. Der zweite Sohn ist als Banker tätig und lebt seit Jahren mit seiner Familie in den USA. Eine Rückkehr in die Schweiz ist nicht geplant. Beide Söhne waren sich von Anfang an einig, das Portfolio gemeinsam und zu gleichen Teilen weiterzuführen.

Der langjährige Treuhänder der Familie erkannte, dass die Konstellation eine Begleitung über die klassische Treuhand­beratung hinaus erforderte, und übergab den Fall an SOLVER.

Drei zentrale Risiken der Nachfolgelösung

Eine direkte Übertragung der Liegenschaften an die Söhne hätte drei Risiken ausgelöst, die isoliert betrachtet tragbar gewesen wären, in Kombination aber eine integrierte Lösung erforderten:

Risiko 1: Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel
Aufgrund seiner Tätigkeit als Architekt mit Bezug zur Immobilienentwicklung – auch für das Portfolio der Familie – bestand für den Sohn in der Schweiz das konkrete Risiko, dass die Liegenschaften bei einer direkten Übernahme als Geschäftsvermögen qualifiziert worden wären. Die Folge: Mieterträge und künftige Wertzuwächse hätten der ordentlichen Einkommenssteuer und den AHV-Beiträgen unterlegen.

Risiko 2: Internationale Erbschafts- und Schenkungssteuer
Der US-Wohnsitz des zweiten Sohnes machte die Übertragung steuerlich anspruchsvoll. Eine Direktübertragung hätte internationale erbschafts- und schenkungs­steuer­liche Fragen aufgeworfen und den Sohn dauerhaft mit einer Vermögensposition verbunden, die erhebliche US-seitige Steuer- und Reportingfolgen mit sich gebracht hätte.

Risiko 3: Eingeschränkter Finanzierungszugang
Schweizer Banken sind bei US-Personen aufgrund regulatorischer Anforderungen restriktiv. Der US-Bezug des einen Sohnes hätte den Finanzierungs­prozess deshalb deutlich erschwert. Ohne tragfähige Finanzierungs­lösung wäre die Übertragung nicht umsetzbar gewesen – selbst dann nicht, wenn die gesamte steuerliche und rechtliche Struktur gestimmt hätte.

Hinzu kam der Wunsch beider Söhne, das Portfolio trotz unterschiedlicher Wohnsitze, Bedürfnisse und steuerlicher Ausgangslagen in einer einheitlichen Struktur zu halten.

Integrierte Strukturierung der Familiennachfolge

SOLVER übernahm die Gesamtverantwortung für die fachliche Strukturierung und Steuerung der Nachfolge. Entscheidend war, Steuerfragen, Finanzierung, rechtliche Umsetzung und Familien-Governance nicht getrennt zu lösen, sondern aufeinander abzustimmen. Die Arbeit gliederte sich in fünf eng verzahnte Stränge.

1. Auslegeordnung und Zielbild
Ausgangspunkt war eine systematische Analyse der möglichen Übertragungswege unter Berücksichtigung der Umstände und Bedürfnisse aller Beteiligten. Auf dieser Basis entschieden sich die Söhne bewusst dafür, das Portfolio gemeinsam zu gleichen Teilen weiterzuführen.

2. Rechtliche Strukturierung mit US-Komponente
Die Abklärungen zeigten, dass eine Aktiengesellschaft aus US-steuerlicher Sicht nachteilig gewesen wäre. Tragfähig war einzig eine schweizerische GmbH. Zusätzlich erwies es sich unter erbschafts- und schenkungssteuerlichen Gesichtspunkten als deutlich vorteilhaft, dass der in den USA lebende Sohn die Hälfte seiner Beteiligung über einen US-Trust halten liess.

Wie dieser Trust rechtlich aufgesetzt und in die Beteiligungsstruktur eingebunden wurde, erarbeitete die Schweizer Anwaltskanzlei in Koordination mit einer US-Kanzlei. SOLVER begleitete die schweizseitigen Abklärungen, insbesondere zur Lex Koller, also zur Frage, ob der US-Bezug bewilligungsrechtliche Folgen für den Erwerb von Schweizer Immobilien auslöst.

3. Finanzierungsbeschaffung trotz US-Bezug
SOLVER führte einen breit angelegten Finanzierungsprozess mit 19 Banken. 17 Institute lehnten aufgrund des US-Bezugs umgehend ab. Mit den verbleibenden zwei Banken führte SOLVER den Offertprozess, strukturierte die Finanzierung und verhandelte die Konditionen.

4. Steuerliche Absicherung durch Ruling
Zur steuerlichen Absicherung der geplanten Übertragung wurde ein Ruling eingeholt – eine vorgängige, verbindliche Beurteilung durch die Steuerbehörden. Im Zentrum stand die steuerliche Einordnung des Sohnes in der Schweiz im Zusammenhang mit der Übernahme der Immobilien, insbesondere mit Blick auf das Risiko des gewerbsmässigen Liegen­schaften­handels. Zudem wurden die relevanten Verkehrswerte für die Übertragung in die GmbH mit den involvierten Behörden abgestimmt.

5. Familien-Governance für die nächsten Generationen
Für die zukünftige Zusammenarbeit der beiden Söhne wurde ein Gesellschafter­bindungs­vertrag (GBV) erarbeitet. SOLVER moderierte diesen Prozess gemeinsam mit den Anwälten. Der GBV bildet die Grundlage der Familien-Governance: Er regelt die operative Verantwortung des Sohnes in der Schweiz, die Entschei­dungs­mechanismen zwischen den beiden Gesellschaftern und die Leitplanken für die nachfolgende Generation.

Umsetzung der Übertragung

Der Vater verkaufte das Portfolio zum Verkehrswert an die neu gegründete GmbH, die je zur Hälfte den beiden Söhnen gehört. Die GmbH übernahm dafür die bestehende Hypothek. Den restlichen Kaufpreis schuldete sie dem Vater als Verkäuferdarlehen. Dieses wurde anschliessend teilweise geschenkt und zu definierten Anteilen zugewiesen: 50 % an den Sohn in der Schweiz, 25 % an den Sohn in den USA, 25 % an dessen US-Trust.

Ein Teilbetrag des Verkäufer­darlehens blieb zur Sicherung des Lebens­unterhalts des Vaters bewusst bestehen. Verzinsung und Rückzahlung wurden steuerlich abgestimmt; die Amortisation erfolgt laufend nach einer rentenähnlichen Logik. Zur Begleichung der Grundstück­gewinn­steuer wurde die Hypothek gezielt erhöht. Der entsprechende Betrag floss an den Vater zurück, der damit die Steuer beglich. Nach Abschluss der Transaktion hielt der Vater keine wirtschaftliche Beteiligung mehr am Portfolio. Er blieb nur noch Gläubiger der verbleibenden Darlehens­forderung.

Ergebnis: Finanzierung trotz US-Bezug

Das Immobilienportfolio wurde vollumfänglich und in einer einheitlichen Transaktion auf die nächste Generation übertragen. Die Lösung verbindet steuerliche Absicherung, Finanzierung und Familien-Governance.

  • Steuerlich abgesichert
    Durch die Abstimmung mit den zuständigen Behörden wurde das Risiko des gewerbsmässigen Liegenschaftenhandels verbindlich geklärt. Damit wurden erhebliche einkommens­steuer­liche und sozial­versicherungs­rechtliche Folgen vermieden. Die erbschafts- und schenkungssteuerliche Position des Sohnes in den USA wurde über die Trust-Struktur optimiert.
  • Finanzierung trotz US-Konnex realisiert
    Aus 19 angefragten Banken wurde mit der Zuger Kantonalbank ein Finanzierungs­partner gewonnen, der die Finanzierung der Transaktion ermöglichte.
  • Lebensunterhalt des Vaters gesichert
    Über das verbleibende Verkäuferdarlehen ist die laufende Liquidität des Vaters planbar gesichert. Verzinsung und Rückzahlung wurden steuerlich optimiert ausgestaltet.
  • Familien-Governance geschaffen
    Beide Söhne bleiben trotz unterschiedlicher Lebensentwürfe gemeinsam im Familienvermögen verankert. Operative Verantwortung, Mitbestimmung und Leitplanken für die nachfolgende Generation sind klar geregelt.
  • Konfliktfrei moderierter Prozess aus einer Hand
    SOLVER war verantwortlich für die Projektleitung und koordinierte die Kommunikation innerhalb des Projektteams inklusive den Schweizer Anwälten, dem Treuhänder, den Steuer­behörden und den angesprochenen Banken.
Für meinen Bruder und mich war von Anfang an klar, dass wir das Portfolio gemeinsam weiterführen wollen. Die eigentliche Aufgabe war, den Weg dorthin zu finden: steuerlich, rechtlich und mit der Finanzierung über zwei Kontinente hinweg. SOLVER hat diesen Weg strukturiert, koordiniert und am Ende in eine Lösung übersetzt, die wir als Familie tragen.
Mitinhaber der Immobiliengesellschaft

Einordnung und Praxiserkenntnis

Im Finanzierungsprozess zeigte sich, dass bei Familiennachfolgen mit US-Bezug der Zugang zur Schweizer Bankfinanzierung zum entscheidenden Engpass werden kann. Im vorliegenden Fall lehnten 17 von 19 angefragten Banken aufgrund des US-Bezugs ab. Der Zugang zu einem geeigneten Finanzierungspartner wurde damit zu einem entscheidenden Bestandteil der Nachfolgelösung.

Bei Familiennachfolgen mit Immobilienvermögen liegt die eigentliche Herausforderung selten allein im Wert des Portfolios. Kritisch wird es dort, wo Eigentum, Steuern, Finanzierung und Familien­interessen nicht automatisch zusammen­passen.

Der Hebel liegt in der Verbindung dieser Ebenen, die nur gemeinsam tragen: einer rechtlich-steuerlichen Lösung, die unterschiedliche Bedürfnisse unter ein Dach bringt; einer Finanzierung, die die Übertragung umsetzbar macht; und einer Governance, die nicht nur die heutigen Eigentümer regelt, sondern bereits die nachfolgende Generation antizipiert.

Werden diese Ebenen integriert gedacht, entsteht aus einer zunächst blockierten Konstellation eine Nachfolgelösung, die das Familienvermögen über Generationen hinweg zusammenhält.

Projektteam SOLVER Advisory AG

  • Thomas Kocher, Managing Partner & Founder, eidg. dipl. Steuerexperte – Projektleitung, Strukturierung, Verhandlungsführung
  • Luca Dell’Estate, Managing Partner, eidg. dipl. Steuerexperte – Steuerstrukturierung, Rulingstrategie

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